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万隆(上海)及两位资产评估师被福建证监局出具警示函

时间:2019-10-31 14:14来源:福建证监局 作者:福建证监局 点击:
福建证监局发布《关于对万隆(上海)资产评估有限公司及资产评估师吴玉娜、杨贵海采取出具警示函措施的决定》,因在贵人鸟评估项目中折现率计算错误、营运资本增加额的评估调整依据不足、增值税率取数错误、评估资料收集不完整、资产账面值真实性分析不充分
 福建证监局发布《关于对万隆(上海)资产评估有限公司及资产评估师吴玉娜、杨贵海采取出具警示函措施的决定》,因在贵人鸟评估项目中折现率计算错误、营运资本增加额的评估调整依据不足、增值税率取数错误、评估资料收集不完整、资产账面值真实性分析不充分等问题,万隆(上海)及资产评估师吴玉娜、杨贵海被福建证监局采取出具警示函的行政监管措施。
 
万隆(上海)及两位评估师被出具警示函
 
公告称,依照《中华人民共和国证券法》的有关规定,福建证监局对万隆(上海)执行的贵人鸟以商誉减值测试为目的涉及的子公司湖北杰之行体育产业发展股份有限公司(以下简称杰之行)股东全部权益价值评估项目进行了专项检查,发现万隆(上海)在执业过程中存在问题。
 
折现率计算错误。万隆(上海)在测算杰之行目标财务杠杆系数的β值时,选取汉商股份、南宁百货、昆百大A作为可比企业,并采用可比公司评估基准日前3年即36个月的历史数据计算β值。但在评估底稿折现率计算表中,昆百大A的调整β值采用了评估基准日前4年即48个月的历史数据计算,导致高估企业价值2,903.54万元,占杰之行评估基准日股东全部权益评估价值的3.39%。不符合《资产评估执业准则——资产评估程序》(中评协〔2017〕31号)第十九条的规定。
 
营运资本增加额的评估调整依据不足。万隆(上海)在测算杰之行预测期营运资本增加额时,对杰之行2016年合并资产负债表应收账款期末余额调增1,578.86万元,预付账款期末余额调增517.73万元,合计调增2,096.59万元。评估底稿中未见上述调整评定估算过程的记录,评估调整依据不充分。上述调整造成往来款的周转率发生变化,导致低估企业价值958.82万元(按照修正后折现率10%折现),占杰之行评估基准日股东全部权益评估价值的1.12%。不符合《资产评估执业准则——资产评估程序》(中评协〔2017〕31号)第十七条的规定。
 
增值税率取数错误。评估底稿《杰之行收益法预测表之房屋租金测算表》预测期(2018年至2022年)“销售费用/房屋租金”含税金额换算为不含税金额时,使用的增值税税率为10%,但根据财税〔2018〕32号文件规定,2018年5月1日起不动产租赁增值税税率由11%调整为10%。被评估单位2018年5月1日之前房屋租金含税金额换算为不含税金额时使用的增值税税率应为11%,你们未对底稿中使用的税率进行核查验证,未区分预测期中的不同税率区间,导致对应的增值税率填列不准确。不符合《资产评估执业准则——资产评估程序》(中评协〔2017〕31号)第十五条的规定。
 
评估资料收集不完整。湖北胜道体育用品有限公司(以下简称湖北胜道)成立于2007年7月2日。2017年12月29日,杰之行对湖北胜道增资15,000万元。评估基准日,杰之行持有湖北胜道45.45%的股权,采用资产基础法进行评估,湖北胜道股东全部权益价值为17,852.98万元,杰之行持有股权价值为8,114.18万元。万隆(上海)在开展杰之行持有的湖北胜道45.45%的股权价值评估时,仅取得湖北胜道增资协议及变更后的公司章程,未进一步取得湖北胜道权益状况相关的股权证明等法律文件。不符合《资产评估执业准则——企业价值》(中评协〔2017〕36号)第十一条的规定。
 
资产账面值真实性分析不充分。截至评估基准日,湖北胜道“其他应付款”项目下核算上海国金鼎兴二期股权投资基金中心(有限合伙,以下简称国金鼎兴二期)投资款5,000万元。湖北胜道于2017年12月26日收到该笔款项,并于12月28日向公司员工邱曼个人账户转账3,000万元,向公司员工任琪个人账户转账2,000万元。截至评估基准日,湖北胜道“其他应收款”项目下核算个人往来款合计8,212.19万元,其中涉及公司应收董事邱曼713.19万元、应收董事付小金957万元。
 
万隆(上海)在评估“其他应付款”科目期末余额时,仅取得相关收款记账凭证及银行回单,对国金鼎兴二期进行发函询证但未取得回函,同时也未取得上述款项核算所依据的合同或协议,且未实施替代程序,未关注该款项短期内异常的收付情况,对该款项账面值的真实性分析和判断不充分。在评估“其他应收款”科目期末余额时,仅取得相关付款记账凭证及银行回单,未对个人往来对象发函询证,未取得上述款项核算所依据的合同或协议,未对邱曼、付小金实为湖北胜道管理人员的身份保持应有的关注,对该款项账面值的真实性分析和判断不充分。不符合《资产评估执业准则——企业价值》(中评协〔2017〕36号)第十二条的规定。
 
租金支出分析不到位。湖北胜道出租给欧阳文思(千叶珠宝)营业使用的房屋,租赁期2015年2月12日至2020年2月11日,折合每平方米年租金2,298.06元(不含税);出租给杰之行营业使用的相邻房屋,租赁期2018年1月10日至2021年1月9日,折合每平方米年租金5,676.21元(含税)。租约期外每平方米年租金统一按12,000元(不含税)进行测算。上述房产地段相同,位置相邻,租约期内不同承租方租金差异较大,租约期外租金水平大幅高于租约期内租金水平,你们未对此进行分析;未取得湖北胜道向其他客户租入房屋的租赁合同,在用收益法测算该部分房屋建筑物价值时未考虑向其他客户租入房屋的租金成本。
 
同时,万隆(上海)在采用收益法对杰之行评估基准日的股东全部权益价值进行评估时,预测期(2018年至永续期)光谷步行街房屋租金支出按照租约期内所约定的每平方米年租金5,676.21元(含税)进行测算,未根据评估业务具体情况对收集的评估资料进行分析,遗漏考虑租约期外的(2021年1月10日至2045年7月28日)租金情况。不符合《资产评估执业准则——资产评估程序》(中评协〔2017〕31号)第十七条及《资产评估执业准则——不动产》(中评协〔2017〕38号)第二十条、第二十二条的规定。
 
折现期划分不准确。湖北胜道出租给欧阳文思(千叶珠宝)营业使用的房屋,租赁期为2015年2月12日至2020年2月11日,房屋所有权证书显示土地使用年限至2045年7月28日。评估底稿将折现期划分为2018年、2019年、2020年1月至2月11日、2020年2月12日至年底、2021年至2044年、2045年1月至7月28日,对应折现期应分别为1年、2年、2.12年、3年、4年、27.58年,但测算表中记录的折现期分别为1年、2年、3年、4年、5年、28.58年,与现金流的产生期间不匹配。不符合《资产评估执业准则——企业价值》(中评协〔2017〕36号)第二十四条的规定。
 
评估底稿存在错误和矛盾。一是评估底稿《杰之行收益法预测表之费用综合分析表》预测期(2018年至2022年)物业管理费分别为1,542.94万元、1,542.94万元、1,558.37万元、1,558.37万元、1,573.95万元,而《杰之行收益法预测表之税金及附加计算表》预测期(2018年至2022年)物业管理费分别为1,542.94万元、1,038.91万元、1,049.30万元、1,059.79万元、1,070.39万元,数据填列不一致。二是评估底稿《杰之行收益法预测表之折旧及资本化支出计算表》运输设备期初余额148.36万元,按5年期直线法计提折旧,年折旧额应为29.67万元,而表中预测期(2018年至2022年)直线法下折旧额却分别为29.67万元、36.49万元、36.49万元、36.49万元、36.49万元,数据填列存在错误和矛盾。不符合《资产评估执业准则——资产评估档案》(中评协〔2017〕36号)第六条和第七条的规定。
 
福建证监局决定对万隆(上海)及资产评估师吴玉娜、杨贵海采取出具警示函的行政监管措施。

 
(责任编辑:szacc)
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