公允价值让地产公司摘掉“面具”

简介：　新会计准则（公允价值模式）将会被越来越多的地产公司采用，同时这一会计准则的应用也有利于提高公司的信息披露水平，从长远看将大大提高市场的效率，并会提升相关公司的投资价值 公允价值让地产公司摘掉“面具”
 
 
　　财政部近日发布了39项企业会计准则，这标志着与国际惯例趋同的企业会计准则体系正式建立。据悉，企业会计准则体系将从2007年1月1日起在上市公司施行，此次发布的企业会计准则体系强化了为投资者和社会公众提供决策有用会计信息的新理念，实现了与国际惯例的趋同，并为改进国际财务报告准则提供了有益借鉴。其中，对投资性房地产引用了公允价值计价模式，进一步明确了投资性房地产的后续计量及其信息披露，认为投资性房地产如果有确凿证据表明其公允价值能够持续可靠地取得，应当采用公允价值模式。那么这一规定对房地产上市公司会带来怎样的影响呢？记者采访了招商证券研发中心地产分析师余志勇先生。

　　余志勇认为，此项措施是为向国际接轨提出的，香港市场最近也推出了类似的措施，我国会鼓励相关公司积极采用这一会计准则。此举的意义在于：

　　首先，正式奠定重估净资产值(NAV)方法作为房地产上市公司估值的核心地位。虽然目前市场上已经应用重估净资产值（NAV）进行估值，但这更多的是市场行为，新会计准则（公允价值模式）的推行必将引导市场对该方法进一步的认可。而且随着投资性房地产物业的增多，特别是人民币升值和我国经济的持续发展，新会计准则采用后，肯定会引导市场更多地关注各项投资性房地产物业的真实价值，并使NAV估值方法成为评估投资性房地产企业的主要标准之一。即使对以开发业务为主的房地产企业来说，新会计准则的实行也会导致投资者以更为稳健和客观的估值标准来衡量一个公司的价值，这无疑构成制度性的长期利好。

　　其次，短期内将对信息披露不充分的公司产生更大的积极影响。余志勇强调，相关公司采用公允价值的会计准则记账取代成本模式记账的行为应该属于会计政策的变更，因此在采用新会计准则（公允价值模式）的首年，各相关公司将会采取追溯调整的方式，即这些企业的上年度净资产值将会得到较大幅度的提升，有利于提高相关公司的规模。

　　由于在我国目前的市场环境里，投资性房地产物业都是以历史成本计价，而且一般情况下都存在一定程度的升值空间，因此如果采用公允价值模式的新会计准则，会引导市场对一些原来信息披露不够充分公司价值的挖掘，使投资者对这类公司价值的认识更为全面，当然这些公司的长期投资价值依然主要由这些物业的质量所决定。相反，对那些信息披露比较充分的公司短期影响要小，因为市场已经在一定程度上采用了重估净资产值（NAV）的估值方法，其价值已经得到了比较充分的认同，但从长期看，市场预期的日益明朗化依然会为这些公司提供相应的溢价。

　　第三，相关公司每年净利润的波动幅度会增大。余志勇分析，如果相关公司采用新会计准则（公允价值模式），并在实行新准则的第一年采用追溯上一年所有者权益办法的话，那么该公司每年净利润的影响将主要取决于当年投资性房地产物业的升值程度。具体来说：

　　折旧和摊销问题不会对该公司每年的净利润产生实质性影响。因为尽管不直接计提折旧和摊销，但在评估公司投资性房地产的公允价值时，也会考虑到折旧和摊销问题，所以只要市场相对有效的话，即公允价值评估合理的话，折旧和摊销问题只是从“显性”转入“隐性”，变换一个名目而已。

　　公允价值的变化将加大净利润的波动幅度。在目前的会计制度下，投资性房地产物业以盈利稳定为最大特点，但由于我国的投资性房地产物业市场刚刚进入加速发展阶段，不会排除部分投资性房地产物业出现贬值的可能，但更多的投资性房地产物业升值潜力较大且预计将会持续，那么采用新的会计准则（公允价值模式），总体上每年的重估增值额（即使考虑相应的折旧和摊销后）应该持续为正值，计入当期损益后当年的净利润预计会得到持续的额外提升，但如何评价这种由于增值带来的利润增加需要市场进一步达成新的均衡，并且对净利润的影响因素大大增多，波动程度也会增加。 [FS:PAGE]

　　余志勇有些忧虑地指出，采用公允价值模式新会计准则的前提是必须有比较活跃的相关交易市场和客观公正的评估机构，而在这两点上我们的基础都比较薄弱，这就在客观上存在操纵利润的可能。另外对那些投资性房地产数量较多的公司，每年增加的评估费用也值得考虑。

　　余志勇最后强调，新会计准则（公允价值模式）的采用是大势所趋，将会被越来越多的公司采用，同时这一会计准则的应用也有利于提高公司的信息披露水平，从长远看将大大提高市场的效率，并会提升相关公司的投资价值。