拍地保证金利息去向调查

　　3月17日中午，正在接受采访的华远地产董事长任志强收到一条短信，原来是北京市国土资源局因为推迟土地竞价时间，要补偿开发商竞拍保证金7天的利息损失。华远地产参与了其中3块地的竞价，获得4万多元的利息补偿。

　　当天下午，老任在他的微博里感叹：“市国土局第一次破天荒地为自己的违约行为承担责任。”

　　北京市国土局此次“退息”行为实属意外之举。开发商为获得拍地资格需缴纳一定比例的保证金，一直以来，这些巨额资金在土地交易中心的账户上滞留而产生的利息，从未公开过。

　　灰色地带

　　在延迟“中服”地块出让时间后不久，3月8日，北京市土地储备中心又发出公告，将原定于当天竞价的6块土地的出让时间，推迟至3月15日。次日，任志强在其微博中抱怨，“北京市已多次中止和变更招标邀约，变相侵吞了开发商缴纳的保证金利息。不知道什么法律能约束政府的这种无公信力的行为。”

　　3月17日，政府表态将退还开发商7天的保证金利息，任志强认为这和他近日在微博中的言论给政府施加了压力有关。

　　据悉，华远地产参与了其中3块地的竞拍，尽管一无所获，但累计缴纳保证金6.26亿元，获得国土局7天利息补偿4.452万元。以此计算，市国土局是按照活期存款年利率0.36%，对开发商进行的返还。

　　从2002年实行土地招拍挂制度以来，国土资源部就规定投标、竞买保证金需在招拍挂活动结束后5个工作日内予以退还，但不计利息。对拍地保证金采用“不计利息返还”的方式，全国各地一直沿用至今。

　　任志强对这一做法的质疑，早在2008年初就已开始。

　　2008年1月，政协北京市第十一届委员会第一次会议召开，任志强以北京市政协委员的身份，提交了一份提案，即“关于土地招投标保证金利息退还企业的建议”。在这份提案中，他指出：缴纳保证金并不改变企业对财产拥有的权利和归属，但政府将保证金的利息归己的做法，却改变了保证金的权利归属，将缴纳保证金变成了盈利的方式，违背市场公平原则。但这份提案递交以后，并没有得到答复。

　　在递交这份提案时，任志强计算了自己的公司在前一年即2007年，因缴纳保证金而导致的利益损失。“2007年一年累计滚存的保证金有30多亿，按企业贷款利率来算，损失了8600多万的利息。”任志强说。

　　保证金利息的计入，意味着各地政府出让土地的总收入，大于土地出让金总和。这部分额外的收入具体有多少？又将做何用途呢？

　　保证金利息追问

　　为此，本报以2009年北京市全年的土地交易为样本，进行了测算。

　　2009年北京市共出让了243幅土地，本报分别统计了每一幅地块的竞拍人数量，其中有21幅土地因无法获得竞拍人数量，将竞拍人数量设定为3。北京市拍地保证金一般按起始价的10%进行缴纳，由此计算，2009年北京市全年收取的拍地保证金总额为302.7亿元。

　　一块土地的竞价开始时间与成交日之间，一般有15天左右的时间，竞拍人就是在此期间申请竞买资格、缴纳保证金；而根据规定，地块成交后5个工作日退还保证金。任志强根据华远地产的拿地经历推算，正常情况下，拍地保证金的滞留期限长则20天，短则5天。这一数字也在其他房地产公司得到证实。

　　保守估计保证金的平均滞留期限为7天，按活期存款0.36%的年利率计算，2009年北京市拍地保证金产生的利息总额约210万元。
 
　　这是最保守的计算方法。工商银行北京某支行行长对本报表示，如果一个机构账户上经常有巨额资金流动，并且能保持一定的存量，那么这样的大客户，年收益率绝对不会是0.36%。

　　“我们假设一种情况，一家像中石油、中石化这样的机构，在银行的账户上，资金长年流动，并总是能保持50亿元左右的存量，它肯定不会按活期存款利率把钱白白放在银行里。如果是这样的账户，会有专门的财务公司来管理，而银行方面会有一个团队跟他们去谈，并制定一个总的现金管理方案，其中可能会包括结构性存款等理财性质的产品、协定性的产品等，并制定方案来保证其日常性的现金流动、突发性的现金流动。这样总体来说，年收益率不一定低于一年期定期存款利率。”该行长表示。

　　现在一年期定期存款年利率为2.25%，如果按这个上限来计算，去年北京市拍地保证金同样按平均滞留7天计算，利息收入则为1320万元。

　　这笔额外的利息收入，归谁所有，是如何使用的呢？

　　“保证金利息是不退的。不过这次延期的利息，会按照活期存款利率退给开发商。这是在由于我们的原因而导致延期的情况下，这种情况很少发生。”北京市土地储备中心市场部表示。

　　北京市土地储备中心一名负责人表示，保证金延期利息可以退给开发商，记者问到以前保证金利息是如何处理的，他表示这个问题需要采访国土资源局。

　　“这是一个政策解释的问题。”国土资源局新闻部门的一名负责人说，他们会在近日给予答复。截至发稿时，本报还没有收到市国土局的答复。

　　某市国土局人士对本报表示：土地出让金管理有一个细则，确立收支两条线管理，是2006年出台的《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》。每个地方再根据本地区情况制定实施细则。“关于保证金利息这块是不是纳入土地出让金的收支两条线管理体系，细则里没有明确说要纳入，在一些地方的实施细则里面是明确不纳入的。比如某市的实施细则中规定 ‘依法向国有土地使用权受让人收取的定金、保证金和预付款暂不纳入土地出让收入管理’。保证金的户头各地也不完全一样，我们这里是财政的户头，而北京是储备中心的户头，这样保证金由谁来支配也不一样。”该人士表示。

　　任志强在其2008年提交的政协提案中建议这样解决这个问题：一是用银行信誉或票据代替现金支付保证金以降低交易成本；二是将投标单位的保证金利息退还给企业或仍归企业所有，可以通过银行设立投标保证金专项账户的方法技术上解决，也可在招标单位账号上单独核算同步解决。

　　但这个提案没有得到答复。

　　2010年3月，国土资源部颁布“国十九条”，其中规定竞买保证金不得低于底价的20%，较此前保证金一般为底价10%的比例大幅上升。随着保证金缴纳标准的大幅上升，这部分的利息收入将会成倍增长。（本报实习记者赖囝楠对本文亦有贡献）#p#分页标题#e#