地下炒房团融资路线图

　　5月16日，距离严厉的“4·16”房地产调控政策出台刚好一个月。在上海陆家嘴的甲级写字楼内，富祥咨询公司总经理聂先生悠闲地喝着茶。工商登记资料显示富祥公司的所属行业是咨询服务，但圈里人告诉中国证券报记者，实际上，富祥公司的主业是炒房，而且只炒总价千万元以上的上海豪宅，公司股东是四个温州富商。

　　富祥公司目前还有五六套豪宅，总价近7000万元，而聂先生依然笃定，并不急着降价出售。“再等一两年吧。政策肯定会松的。房价肯定还得涨。”他喝了一口茶水。当中国证券报记者询问，每月高额的房贷怎样还时，聂先生得意地嘿嘿一笑，“钱不是问题”。

　　上海某投资公司负责人闫亮告诉中国证券报记者，尽管银根收紧，但像富祥公司这样手中拿着多套房产、资金实力雄厚的“炒房主力”并不缺钱：只要卖掉一套房产，就可以支撑很多套房产的资金链。除此之外，今年以来，有空壳企业做后盾的地下炒房团又找到了新的融资渠道：通过个人所掌控的企业平台来套取贷款。

　　“目前上海的房价只跌了10%左右，远没有跌破炒房者的成本。很多人都在通过其他途径积聚资金，打算长期坚守。通过消费贷款套现是小投资客的做法，资金规模大的投资客往往通过经营贷款来撑盘。”闫亮揭开了像富祥公司这样的地下炒房团的融资秘密。

　　富祥公司的操作手法在圈子里并不是秘密。在去年4月上海房地产市场低迷的时候，富祥公司曾用40万元定金，即总房价的1%就拿下了4套千万元以上的外滩豪宅。支付定金的“户主”姓名是富祥公司随意找来的，甚至用了员工的身份证。锁定豪宅后，他们从温商圈子里寻找有投机意向的人。之后，变更户主姓名，支付最多30%的首付款，签订手写售房合同。这部分首付，可以是一个投资客的，也可以是很多人集资的。到签订正式售房合同，富祥公司要么找到接棒的人，加价出售；要么凭借购房合同套取银行贷款。

　　闫亮告诉中国证券报记者，今年4月以来，越来越多的私营企业主利用自己名下的企业来套取贷款，贷款的实际用途是“撑盘”———继续持有房产，并保持房产价格不下跌。

　　通常只有还贷一年以上的房产，银行才允许提前还款。而且还贷不满一年的房产从银行抵押贷款的成数低。所以这些有企业背景的地下炒房团通常会选择用还贷一年以上的房产做抵押，向银行申请经营性贷款。

　　申请经营性贷款通过银行审批后，企业主们会筹措资金提前还房贷，让房子成为没有负债的资产。之后就可以把房产抵押给银行了。有了抵押物，银行就向个人发放企业经营性贷款。

　　富祥公司只要拿出一套豪宅，就可以申请五六百万元的贷款。

　　闫亮告诉中国证券报记者，这些炒房主力们从银行大量套现有两方面的考虑：首先，在银根收紧的趋势下，资金势必成为稀缺资源，所以一定要提前占有。其次，手里有了充裕的资金，一旦发现楼市有企稳回升的苗头就可以抄底。

　　“现在第二套房子贷款利率是基准利率的1.1倍，最多贷六成。而通过企业贷款，我能帮他们贷到七成，利率还打九折，最长期限20年。消费贷款最多贷一二百万元，而经营性贷款贷上千万元也很正常。”闫亮透露。

　　今年3月以来，监管部门不断下达收紧房地产贷款的“窗口指导”。商业银行不得不努力寻求新的利润增长点。而支持中小企业发展的信贷产品成了很多银行的首选。例如某股份制商业银行就把面向自雇人士、个体工商户、合伙人和私营业主等“成长型经营业主”的信贷产品作为市场推广的重点。

　　这种变形为“经营性贷款”的炒房资金有很强的隐蔽性。它们不仅掩盖了投资房地产的真相，而且顺应了国家扶持中小企业、促进个体私营经济发展的政策导向。