深圳土地增值税清算 近半开发商将面临关门

　　土地增值税严厉清算再一次启动，4月以来，新国十条及各地细则都明确传递了这一信号。上一次它被要求严厉清算，是在2007年2月，但金融危机的出现，中断了所有对房地产的调控。

　　深圳长期以来只采用预征办法，对房产项目预征2%左右的税率，一个销售额20个亿的楼盘，预征只需4000万，但土地增值税的清算税率却是30%- 60%。那么假设这一楼盘赚了10个亿，那么它利润的50%都将被清算为税款，要上缴的应是5个亿。4000万对5亿，就是这么大的差别！在未来一段时间里，很可能这种对开发商的“抽血”要集中出现。

　　有专家称，集中清算，深圳将有数百亿的现金被抽走。南方都市报周三中午发函至深圳市地税局，询问深圳将如何开展土地增值税清算事宜，但截至发稿日（5月20日周四早上10时），尚未收到后者的回复。

　　深圳2005年才首次“预征”土地增值税

　　据南都记者了解，土地增值税早在1994年便开始征收了，包括其30%-60%的四档次税率也在那时被确定。但由于该税在房地产项目未发售完毕之前难以清算，因此，当时国家也开了个口子：允许各地采用预征办法，待房产销售完毕再行清算。

　　据深圳市律师协会“税务法律专业委员会”副主任、广东广和律师事务所税务合伙人熊勇介绍，事实上，全国各地的土地增值税征收均是采用预征办法。而深圳最早开始征收土地增值税是在2005年，也采用了“先预征、后清算、多退少补”的办法，对不同类型的房产采用不同的预征率——别墅、度假村、酒店公寓1%，其它0.5%，后在2008年上调了一次。

　　一家大型上市房企高管称，由于深圳本身拥有立法权，情况特殊，因此使得深圳很多年里都是不征土地增值税的。但据受访的10来位开发商及观察人士介绍，包括深圳在内，全国各地在推行土地增值税方面“执行并未很严格”。他们向南都记者证实，深圳2005年启动土地增值税预征以来，并未展开严格的集中清算。“虽然一直说清算，但基本上开发商都只交了2%左右的预征税。”龙岗一楼盘操盘手说。

　　熊勇表示，自2008年以来，深圳在土地增值税清算上进步不小，“但与法律法规的要求仍有些距离”。他指出，造成这种现象有两个原因，首先是房地产项目达到申报条件，开发商并未主动申报清算。按规定，土地使用权转让是必须要进行土地增值税清算的，但有开发商没有按规定操作。其次是一些条件下是需要主管部门介入推动，但未执行很严。比如按规定房产销售85%以上，税务机关是可以要求进行清算的。

　　政策明显收紧，未来清算力度加大

　　事实上，在上一轮房价暴涨时，管理部门便要求对土地增值税加大清算力度。2006年底，国税总局专门就土地增值税征收发文，要求从次年2月1日起向全国房地产开发企业征收30%-60%不等的土地增值税。文件还列出了六项必须以及可以要求进行土地增值税清算的房地产项目，包括开发商转让项目，或项目销售率已达85%，或项目三年未销售完毕等等。

　　当时，这一消息出台之后，立即导致地产股大跌，当日下午收盘，凡是有些名气的上市房企，几乎是悉数跌停。但是，这样严厉的清算，由于金融危机的发生，并未得到长久的贯彻。两年之后，在2009年年初，广东省出台的“粤15条”正式宣告了土地增值税严厉清算的夭折。“粤15条”让一些资金困难的开发商，可以“分期缴纳土地增值税”。这样的松绑又持续了一年多，直到本次“新国十条”出台。
 

　　4月17日出台的“新国十条”重提“对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目”进行重点清算和稽查。随后各地纷纷发文执行，深圳在5月6日发文要求市税务部门严格土地增值税的征收。“毫无疑问，这显示出未来对土地增值税的清算速度和清算力度将会再一次加快和加大。”包括上述大型房企高管在内的多位受访者均如此分析称。

　　从预征到清算，数百亿资金将被抽走

　　倘若土地增值税严厉清算，开发商资金链会受创几何？哪类开发商受创尤深？

　　接受南都记者采访的10余位开发商及观察人士无一例外均认为，若严格清算必然会打击开发商的现金流，尤其是豪宅开发商受创更大，但就冲击影响程度各有说法。

　　南都记者了解到，后海一豪宅成本约是1万元/平方米，但其售价却在3.5万元/平方米以上，溢价250%-300%。若清算土地增值税，则将被课以60%的税率，以其可售住宅规模，至少需要上缴土地增值税高达11亿多元。在后海、深圳湾等地，这样的楼盘并非独此一家。如此庞大的现金突然被抽走，对于深圳任何一家开发商，都是相当严重的冲击。由此，类似这样的豪宅，将成为受土地增值税冲击最大的对象。

　　一位不愿具名的龙岗开发商向南都记者称，若要集中清算，深圳开发商可能会有数百亿的资金被抽走。他称，2005年至今约5年时间，除了2008年，其它都是深圳房价疯狂上涨的年代，一些楼盘，尤其是早期地价便宜的楼盘和豪宅盘，都赚到了至少2倍以上的利润，“很多都会按照60%的最高税率来清算”。按照这个清算，单个楼盘动辄都有数亿现金被清算抽走，而全部加起来，“清算规模肯定能达到数百亿”，那些未做预留或是现金不足的企业，将面临大困境。

　　一家小型开发商总经理悲观地说，若要清算土地增值税，“恐怕有一半的开发商会死掉，而不仅仅是遇到所谓的资金压力”。他坦率地告诉南都记者，他们没有预留这方面的资金准备，有资金全都投入到了下一个项目。但也有一些受访者则认为情况没那么悲观。“会影响一些开发商的资金链。”深圳中原地产董事总经理李耀智评论说，但并不认为这个冲击是致命性的。“有不少开发商，尤其是上市房企，是预先做了拨备的。”他说。近几年一些开发商持有物业不出售，也不会面临清算。

　　价高税也高，或促楼盘主动下调定价

　　大部分受访者在接受南都记者采访时表示，若土地增值税一朝清算，由于其阶梯上升式的四档征税税率，将令开发商在楼盘定价方面变得更加谨慎，尤其是豪宅，或会有所下调。#p#分页标题#e#

　　“土地增值税清算后，项目毛利率的‘72%’现象会更加明显。”上述大型上市房企高管分析称，在财务计算上，一般房地产项目的利润均衡点为72%，如果超过这个均衡点，“定价越高（由于课税税率大增），项目的利润率反而越低，多赚的钱还不够交税”。他称，四档税率的土地增值税，有利于楼盘主动选择调低价格。“假设1.5万元平方米是导致税率变化的临界点。”他分析说，假定只有卖到1.8万元/平方米以上利润才会增加，那么在1.5万-1.7万元/平方米这个价格区间，发展商的获利是一样的。当然，开发商也可定价到1.8万元/以上，那就要看买家认不认了。因此，开发商会避过这个“价格盲区”，而主动选择定价在1.5万元/平方米，那样既可收获品牌效益，又可快速卖掉房子。

　　南都记者此前也曾了解到，在土地增值税严厉征收的2007-2008年，龙岗中心城一个楼盘，曾准备定价在8000元/平方米，但计算后发现，若考虑到清算土地增值税，还不如定价在7500元/平方米的利润高，因此最终选定了7500元/平方米的开盘价。

　　○土地增值税征缴方式对比

　　●目前实操的预征方式

　　2008年，根据《深圳市地方税务局关于调整我市土地增值税预征率（深地税告[2008]5号）》的政府公告，从7月1日起，深圳市开始上调土地增值税预征率。普通标准住宅从0.5%提高到1%，别墅、度假村、酒店公寓等从1%上调到3%，其他类型房产从原来的0.5%提高到2%。

　　●四级累进制清算方式

　　依照1995年发布的《土地增值税暂行条例实施细则》计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：（一）增值额未超过扣除项目金额50%，土地增值税税额=增值额×30%；（二）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的，土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%；（三）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的，土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%；（四）增值额超过扣除项目金额200%，土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%。公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。

　　另规定：对于增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

　　●实例写真

　　清算的税金是预征的30倍！

　　以近期媒体报道的上海某售价高达10万元/平方米的豪宅为例，其发展商年报披露，该楼盘在2009年的销售额为26 .36亿元，当期入账销售面积为65288平方米，当时销售均价为40380元/平方米。另据媒体报道，该楼盘的装修成本在1万元/平方米，其它成本匡算为6000-10000/平方米，大致可以算出：该项目的增值额在13 .3亿元至15.91亿元间，增值幅度超过成本的100%。

　　若按照目前普遍的预征办法，不进行清算，则依上海2007年的规定，则该楼盘只需要缴纳1%的预征税款，也即是：26.36亿×1%=2636万元。

　　但若按照土地增值税清算的政策规定，该楼盘将被课以50%的土地增值税税率。以其计算，则其理论上需支付的土地增值税为：13.3×50%=6 .65亿元至15.91×50%=7.955亿元之间。

　　两者相比，预征与清算所涉及的税费金额，相差高达30倍！

　　○焦点问题

　　若严格清算，有近半开发商将面临关门？

　　关于清算土地增值数，目前问题多多，如对开发商的资金压力，如会不会让未来开发商定价变得保守，如具体清算的过程中可能执行难，以及豪宅片区是否受影响最大等等，而这其中，最焦点问题的就是涉及到发展商的资金链。

　　南都记者采访了多位开发商，大开发商一般都会说因为每年有预留出来这部分资金，影响不大，但中小开发商则普遍不够乐观，他们都认为，如果要严格清算，就不仅仅是资金压力的问题了，一些开发商可能目前手里的余钱根本不够支付，那么面临的可能是关门问题。

　　当然，关门的前提是这个土地增值税真正开始严格清算，而目前关于这个税种会否彻底清算，具体从哪些区域或者哪些楼盘开始，还属于悬而未决。深圳政府部门还没有一个人出来正式表态，而南都记者采访的多数开发商也都安之若素，可见他们心里还存有幻想，认为“清算难度过大，影响过大，所以可能最后还是会不了了之”。

　　1 .增值税的严格清算会给发展商造成怎样的资金压力？

　　根据南都记者采访，一些上市房企基本每年都将土地增值税这部分预留出来了，按照一位上市房企总经理的说法：“机构投资者比我们还精明，不预留出来，他们都在盯着呢，上市前和上市后的做法是完全不一样的。”他的说法也得到深圳一品牌房企营销总监的认同，他表示每年他们财务做报表时，都严格按照土地增值税的征收方法，将这部分预留出来。
　　不过，多数接受采访的专家和开发商都表示中小开发商由于资金不充裕，应该都没有预留出来，一位小型开发商总经理就坦言，他们没有这方面的资金准备，有资金肯定全会投入下一个项目去，他甚至说：“如果真清算，恐怕有一半的开发商会死掉，而不仅仅只是会遇到所谓的资金压力。”而对于南都记者提到的大开发商有预留的问题，他也表示怀疑，认为在资本市场里留那么大笔钱不现实，“特别那些老国企，有地，地价又便宜，但他们的余钱一直不多，如果清算这么多年的土地增值税，估计不死都难”。

　　2 .持有哪类物业的开发商将受更大影响？

　　可以肯定的是，由于深圳不少非拍卖市场的土地，成本价格十分低廉，如果作为豪宅销售的话，这类物业无疑就是要严格清算的对象，最后的征收总额度可能超出想象，所以即使豪宅开发商收了非常多的钱，但是要预留大部分来支付土地增值税，无疑是一个破坏性的打击。当然，这是从征收总额度来说，如果小开发商开发普通住宅，总进账本来就不多，要清算也是一个不小的打击。“从影响上说，肯定是豪宅受到的影响更大，但是开发商实力也很重要，实力一般的开发商，开发普通住宅也可能因为增收这个土地增值税而死掉。”多位被采访者都支持此观点。

　　3 .开发商未来定价会不会因此变得更加谨慎？

　　按累进税率的计算方式，有可能出现的一个现象就是：当开发商定价比原来计划多增加1000元时，有可能要交的增值税税率会从原来的30%上升到40%，净利润反而减少。“事实上，我觉得这种测算方式只适合市场不好时。”招商地产营销中心副总经理严士平给记者算了笔账，如开发商每平方米定价要提高1000元而其中的600要拿来交税，开发商只能多收400元，但是结果却是因为涨价1000元/平方米房子不好卖了；如果这个时候开发商不涨价，他可能少赚200元/平方米，可是房子好卖了，这个时候，开发商就会选择后者，市场不好的时候，谁都不想资金流出现问题。“但是市场好的时候，开发商就会将价格拉得更高点，尽量让自己能争取的利益最大化。”而另一位业内人士则认为，目前就是市场不好的时候，所以如果清算土地增值税，对于开发商未来定价肯定有抑制作用，从近期入市新盘的定价就能知道这点。#p#分页标题#e#

　　4 .具体清算操作中存在哪些执行难问题？

　　上述小型开发商总经理认为，大面积地征收土地增值税目前不可能执行，首先成本核算这块，一些国有企业土地成本十分之低，土地增值税会十分的重，国资委下属的企业肯定不愿意将这部分所得交给税务局，不然国资委的利润怎么体现，而且如果实打实地征收起来，深圳可能有一半开发商要关门，这是政府肯定不希望看到的结果。“我觉得不太可能，真要征收，深圳大部分的开发商都不可能将钱放在那里等着交，清算过程会出现很多问题。”一位不愿具名的法律界人士如此判断。

　　5 .如果严格按照四级累进制征收土地增值税，这种方式是否合理，相比英国、法国、韩国税率水平在17%-50%之间，我国30%-60%的累进税率设置是否偏高？

　　有开发商负责人无奈地玩笑说：土地增值税不是属于法律条例了吗？是法律条文，就是合理的。“中国的税收在全世界来说都算偏高的，这个土地增值税我个人看来，也是偏高的。”上述法律界人士表示，他认为政府在土地拍卖环节已经拿到一大笔收入，开发商销售房屋之后，又要缴纳所得税，如果再交土地增值税，属于重税。与此同时，京城大佬任志强就表示：“从经济学的逻辑上看，开发商是从政府那里一次拿到70年的租约，政府出租等于放弃使用的权利，就不应该再有权收取增值的税。如果政府感觉出租定价时亏了，应在调整租约时调整租金，而不是在有效租期内加征增值税。”他的说法也得到部分开发商的认同。

　　○土地增值税政策进程

　　1994年1月1日和1995年1月27日，我国《土地增值税暂行条例》和《土地增值税暂行条例实施细则》先后实行，确定我国土地增值税实行四级超率累进税率。但同时也规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。

　　2005年11月19日，深圳市地税局发布了《深圳市房地产开发企业土地增值税征收管理暂行办法》，开始征收土地增值税。《办法》规定：对房地产开发企业采取“先预征、后清算、多退少补”的办法征收土地增值税。其中转让别墅、度假村、酒店式公寓取得的收入按1%预征，除以上外，对转让其他房地产取得的收入按0.5%预征。

　　2006年12月28日，国家税务总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求自2007年2月1日执行。

　　2008年，深圳市政府发布市政府公告称，从7月1日起，深圳市开始上调土地增值税预征率。普通标准住宅调高到1%，别墅、度假村、酒店式公寓等调高到3%，其他类型房产调高到2%。

　　2009年3月3日，广东省出台“粤15条”（《关于促进我省房地产市场平稳健康发展的若干意见》），对土地增值税放宽清算。其中指出：对已进入土地增值税清算的企业，在清算过程中由于资金流暂时出现困难而无法及时缴纳土地增值税的，可向税务机关提出申请，在纳税期限内做出分期缴纳土地增值税的计划。

　　2010年4月17日，新“国十条”提出：发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。

　　2010年5月6日，深圳市政府发布《关于坚决遏制房价过快上涨的意见的通知》，其中提出，市税务部门加强对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查，严格土地增值税的征收。