征税状况混乱 税制不统一 物业税改革势在必行

　　物业税是一个热点，近年来有关部门和研究机构曾经提出过一些开征物业税的方案，但是争论不休，没有得出一个共识。在讨论物业税税率时对房价和地价的选择出现了较大分歧。时至今日，这些分歧尚未解决。

　　目前，全世界几乎所有的市场经济国家都征收物业税，在各国政府的财税结构中占有很重要的比例。这项税种的定义和名称各不相同，例如，在奥地利、波兰等国叫“不动产税”，在美国、加拿大、德国、智利叫“财产税”。也许是受香港的影响比较大，如今国内比较通用的称呼是物业税。

　　2003年10月14日，十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》指出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”2007年10月《物权法》正式生效。应当说开征物业税已经不存在任何政策上的障碍。转眼之间过去了4年多，物业税改革方案还是迟迟未能出台。

　　通常人们将房地产称为物业，或者比较正规一点叫做不动产。不动产一般来说是指已建成并投入使用的各类房屋及与之配套的设备、设施和场地，其基本特点就是和土地相关，具有空间不可移动性。物业税也叫房地产税或不动产税。课税的前提是对房地产的持有。物业税多属于地方税。

　　物业税是针对国民的不动产所征收的税收。政府有责任保护公民的财产所有权，并且提供国家安全、司法、金融、环境保护和公共设施等各项服务。与此对应，财产所有者必须缴纳一定的税收来保证国家的相关开支。拥有房地产的业主得到了政府提供的法律保障和各项服务，就有义务支付相应的费用，而法律则应当保护纳税者的权益。如果业主拒绝按章纳税，实质上就侵占了其他纳税人的权利，损害了公共利益，可以动用强制力对使用或者占有不动产的业主征税。

　　物业税是地方政府的主要财政来源。物业税的好处是税基稳定，数额较大，易于征收，和其他税种相比，由于逃税比较困难，因此缴纳率比较高。此外，物业税有助于缩小贫富差距，激励地方政府为当地居民提供更好的服务。

　　当前，在房地产业正式应用的税种有7个：营业税、房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税和契税。在开发环节上有土地增值税、耕地占有税、土地出让金等；交易环节的税种有契税、营业税、印花税、城市维护建设税等。在保有环节上有城镇土地使用税、房产税、城市房地产税等。迄今为止，对于一般居民住宅还没有征收物业税。除此而外，对房地产征收的各种名目的收费有40余种，在有些地方甚至超过100种。诸如城市维护建设税、教育费附加等等。当前涉及房地产的征税状况相当混乱，多税种、多环节、重复课税的现象相当普遍。税费的混乱不仅加重了房地产企业和购房者的负担还造成了和房地产相关的相当严重的贪污腐败和偷税漏税。

　　此外，税制不统一。外资企业和外籍个人适用《城市房地产税暂行条例》，内资企业和个人适用《房产税暂行条例》。内外税制不统一，不仅不利于企业之间的公平竞争，也不符合国民待遇原则，阻碍房地产业的长期可持续发展。

　　有关物业税的讨论已经好多年了。可惜，只听楼梯响，不见人下来。2007年初，国家税务总局将研究物业税方案列入工作范围。自2006年初开始，北京、辽宁、深圳、江苏、宁夏、重庆等6个省市对物业税征收进行试点。在2007年又增加了4个试点城市。 试点的方式比较奇特，称之为“空转”。据说在“空转”的地方一切工作步骤都和真正收税一样，只不过没有真正收税而已。如果是试点，那么应当将遇到的问题，取得的经验拿出来，大家讨论商量，尽快拿出一个比较成熟的方案来，毫无“保密”的必要。否则，花了成本却没有受益，何苦“空转”？可是，迄今为止，空转的结果[FS:PAGE]如何？不得而知。其实，是否将空转的结果公布于众都没有太大的意义，因为连征收物业税当中的一些重要的理论问题都没有弄清楚，盲目的摸索必然是事倍功半。

　　前段时间曾经召开过几次关于物业税改革的研讨会，但是各个方案之间并没有认真交锋，甚至人们使用的“物业税”的定义和内涵都各不相同。在术语的定义都不一致的情况下，好比是鸡和鸭对话，还能得出什么有意义的结论？

　　物业税改革涉及到千家万户的利益，只有让广大民众都了解改革方案，尽可能地动员更多的人参与到改革方案的设计和试点当中，才有可能取得民众的拥护和支持。目前，物业税改革的讨论只局限于很小的范围，在某种程度上还带着一点神秘的色彩。在网络上出现了不少误传和流言，没有得到及时的纠正。因此，有必要打开大门，广泛地征求民众意见，组织专门学术会议，让不同的方案发生碰撞，通过不同观点的争论，摸索出一条适合中国国情的物业税改革方案。