张连起：房地产税仓促出台将成“怪胎”

人气：作者：郝新华时间：2015-09-24

导读：备受关注的《房地产税法》近期被列入十二届全国人大常委会立法规划。对此，全国政协委员、会计审计学家、瑞华会计师事务所管理合伙人张连起于日前撰文，并向《财会信报》记者谈及房地产税有关话题。张连起认为，从长期着眼，征收房地产税的目的无非是希望通过税收杠杆

　　备受关注的《房地产税法》近期被列入十二届全国人大常委会立法规划。对此，全国政协委员、会计审计学家、瑞华会计师事务所管理合伙人张连起于日前撰文，并向《财会信报》记者谈及房地产税有关话题。

　　张连起认为，从长期着眼，征收房地产税的目的无非是希望通过税收杠杆，遏制高收入人群、投机者炒房，促进房价理性回归，同时，又可以收到税收，一举多得。此外，国外也有征收房产持有税的先例。世界上许多国家都有类似于房地产税这样的税种，诸如美国、法国、德国等国家的不动产税。从执行的效果来看，房地产税确实能够对个人拥有多套房有一定的抑制作用。这样看来，房地产税的出台似乎让普通百姓也可以买得起房了。然而，张连起提醒，“且慢欢呼，尤其是且慢支持短期内就征收房地产税。”

　　加大税负让买房人难受的房地产税是好政策吗？

　　张连起直言，除非你并不打算购房，否则，一旦你打算真正要买房了，就很可能会发现房地产税并不是那么美妙。

　　目前，房地产税的征收方法还莫衷一是，不得而知。国外的房地产税征管都是由房地产所有者自己申报纳税，然后统一到国家税收征管机关缴纳。然而，这种征税方式对于目前中国的征税体制无疑是一个革命性的挑战。

　　他指出，我们国家的税，包括增值税、营业税、企业所得税这样的税收，都是直接向企业征收，或者如个人所得税这样由企业和单位代扣，或者象房产交易契税那样在交易环节征收。这些税的征收难度都不大。

　　房地产税却需要每年向每户居民直接征收，也就是说需要从居民口袋里往外直接掏钱。与之前的征税方式相比，人们的“税痛感”是完全不一样的。这样面对面、逐一征税，成本之大可想而知。

　　张连起认为，如同各地层出不穷的强制拆迁导致的暴力事件一样，征收房地产税与抵制房地产税的斗争很可能会成为社会不稳定的源头。之所以很多人认为这种征税方式行不通，是因为中国人不习惯这样的税收征收方法。

　　于是，很多人便认为房地产税应该这样征收：那就是，住房没有参与买卖成交的话，那么，不用理会这个房地产税，国家也不催缴。但是，一旦房产发生交易，就必须到国家的房产部门去办理过户。只要过户，那么就需要把这几年的房地产税一并交过来！

　　还记得前些年征收的二手房交易营业税吗？在未征收之前大家也都一致说好。但是真征收下来，购房人没有一个不叫苦的。这种税收名义上是限制投机，打击炒房，但其实所有的税收在买房的时候都商定，必须是由买房人付的！也就是说，买房人不但要承担高房价，还必须承担一大块税收。这是最让买房人痛苦的。

　　张连起认为，如果房地产税实行这样的征收方法，无疑会与之前的二手房交易营业税作用相同，也会直接加到购房人身上。而且，这块税收负担可能要更重。

　　房地产税的本来的目的是要让人能够买得起房，结果却让买房人更加难受，这样的政策真的是好政策吗？

　　房地产税仓促出台将成“怪胎”

　　张连起认为，从我国目前经济运行情况来看，征收房地产税存在许多不合理性。因为任何一个政策的推出和实施，都涉及政策成本和福利损失问题。如果房地产税不顾我国经济发展的现实而仓促出台，它就将活脱脱地成为一个怪胎。

　　首先，我国实行城镇土地国有制，个人并不能对城市土地拥有所有权。目前中国房地产中所谓的“70年产权”，也不过是租借了土地的70年使用权。而占房价最大份额的土地出让金，就是一次性交给政府的租金。那么，对租来的土地征收房地产税，合理吗？

　　房地产税在价格体系里，不光和房屋本身的价格变化有关，还和土地的增值贬值有关。那么，在城市里，谁对土地所有，你就该向谁去征收房地产税！按这个逻辑推导，政府应该向自己征税。

　　近些年房价屡创新高，推动房价上升的并不是钢筋水泥这些建筑材料，而是土地的价值。土地租让金的计算是以标定地价为基准的，换言之，土地的升值在不断上涨的土地出让金中已经得到了补偿。因此政府再征收房地产税，在一定意义上属于重复征税，无异于“一只羊扒两层皮”。

　　其次，建议征收房地产税的很多专家都表示房地产税并非新税种，以前只是对商用房征收，此次只不过是把征税范围扩大到了个人住房，所以不需要像物业税一样必须经过人大立法程序。可是他们有没有想到，和广大老百姓最密切相关的不是商用房，而恰恰是个人住房。

　　此外，也有人把房地产税看成变相的物业税，认定它可以起到调控房价的作用，这实际上也不准确。征收物业税的合法前提，必须是取消土地出让金、土地增值税等与物业税存在重合的税费。然后，就现阶段而言，土地财政的局面难以改变，这些税费因涉及多方利益博弈，根本没法取消。

　　张连起认为，商品房成本并没有实质下降，刚性需求依然大量存在，加快推进全面征收房地产税既不能起到抑制房价上涨的效果，还可能使房价进一步上涨。如此一来，它所引发的后果就是：炒房投机行为不减、普通百姓雪上加霜。在中国收入差距如此之大前提下，仓促开征此税种，非但没能打击到投机者，还反而误伤了具有正常购房需求的老百姓。

　　中国的房地产税在设计之初，背负着让房价回归的政策使命。但实际上，影响房价的因素非常多，供需关系、土地制度、投机因素、货币供应等等，都可能成为影响房价的因素。房地产税本身可能会影响房价，但不会成为影响房价走势的决定性因素。如果房地产税的目的是为了抑制房价，那在当前房地产深度调整的情况下，则意味着出台房地产税根本没有必要性，也无法解决普通百姓购房难的问题。

　　他建议，市场的归市场，保障的归保障，保障房才是解决低收入人群住房问题的正确途径。

　　房地产税征收有三大难点

　　张连起同时指出，房地产税的开征有三大难点。

　　难点一：作为房地产税开征基础的不动产登记何时完善？不动产登记不落地，个人名下财产不联网，何谈征收房地产税？

　　难点二：如何确定房地产税征收范围和税率，防范税收“擦边球”？全国不同地方的楼市、政府税收、居民收入水平不同，房地产税的征收范围和税率如何确定？全国范围内实行同一标准“一刀切”的做法是否合理？同时，是否设置“免征额”也同样是立法难点之一。与此同时，征税范围的难点还体现在防范征税“擦边球”上。一旦开征房地产税，百姓的正常生活将受到很大的影响，百姓想尽办法逃避的绝不是良税！

　　难点三：征税房产的房价如何评估确定？按照此前上海房产税试点的计税方法，试点以应税住房的市场交易价格作为计税依据，目前暂按应税住房市场交易价格的70%计算评估价格，再按照税率计算缴纳。评估的房价是计税的重要依据，如何真正反映房地产市场的真实情况，对政府来说将是挑战。

　　房地产税为什么在国外能征而在中国不行？

　　橘生南国为橘，生北国则为枳。张连起说，这句话可以用在中国开征房地产税上。

　　张连起指出，在国外实行的房地产税制度，有的确实起到了调控房价的作用。美国人的房子每年都要缴房产税，房屋的空置问题得到了有效遏制，投机性购房减少，房价得到控制。但这种政策效应的实现有其前提条件：一是美国土地私有制；二是，一半以上的国民可以有公租房可租。公租房的易获得性，使民众在房产市场上的需求弹性大大增强，也使得房地产税对房屋持有者的成本影响难以转嫁，炒房投机行为得以抑制。

　　相比之下，韩国曾为抑制房地产市场泡沫，多次增加房产税税负，尽管已经在1998年发起了100万户国租房建设计划，针对最低40%收入户提供国租房。然而韩国的房产税最终仍导致一些房价较高地区的业主承担了大额房产税，却未能有效刺激这些地区房产流通，也未能抑制房价，最终以失败告终。

　　反观我国情况，公租房覆盖率达到20%的城市很少，甚至远不如当初韩国实施房产税时的水平。在目前国内所有城市公租房都远远滞后的情况下，再征收新房地产税，不仅起不到调控作用，相反还会因成本增加，推高房价，让本就不堪重负的国民住房成本再次增加。

　　更何况我国房子各类产权十分复杂，共有二十几种产权种类。价格评估相差无几的商品房和房改房，但是当年付出的价格不一样，现在按照一个标准去收房地产税，合理吗？再说小产权房，当年不遵守法规买了小产权房，如今却不用交税，合理吗？更何况我国还存在许多的央产、军产，如果不将其纳入房地产税的征收范围会造成更大不公平。

　　对于房地产税，国际上没有只对第几套房征税的做法，因而房地产税一旦开征，不但无法解决房价高涨，且将加重所有老百姓的负担。在我国人民可支配收入提升之际，增加税负，无异于与民计较与民争利。

　　2013年我国人均税负已经达到9 480元，人均税负与人均可支配收入之比高达0.52；相比之下美国的人均税负收入比仅0.19。我国人均税负水平高居世界前列，享受的社会福利水平根本无法与之匹配。即便如此，却仍有人呼吁增加赋税，相信能平抑楼价甚至分配收入，近乎于饮鸩止渴。

　　张连起直言，税分为“恶税”与“良税”。凡老百姓以种种方法逃避的就是恶税。法国当年对城市房产强征“门窗税”，人民为了避税，纷纷消减门窗甚至不要。雨果怒指：你们是在对阳光和空气征税！经济学中有言，税是研究如何拔鹅毛而不让鹅咯咯叫的艺术。然而在面对着成倍增加的税负，如今的很多“鹅”们，不是去质疑房地产税的合理性，痛斥房地产税为恶税，反而乐见此税的尽早实施。他说，“房地产税的实施不可能是一蹴而就的，我们需要做的还很多，否则很可能变成邯郸学步、东施效颦。”

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